부동산 양도소득세 12억 비과세 요건과 일시적 2주택 처분 기한(2026)
오늘은 부동산에 대한 이야기, 2026년 작성일 현재 기준 1세대 1주택 양도세 12억 비과세 조건을 아주 쉽게 정리해본다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
1. 양도소득세란 무엇?
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익에 대해 부과되는 세금이다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 발생된 이익에 대해 부과하므로, 양도로 인하여 이익이 없거나 손해를 본 경우 양도소득세는 없다.
내가 집을 산 가격보다 더 비싸게 팔았다면 그 차익에 대해 세금을 내야 한다. 그러나 실수요자 보호를 위해 1세대 1주택자에게는 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 비과세해준다.
2. 일정 요건은 무엇?
다음의 요건을 모두 충족해야 한다.
- 1세대: 주민등록상 같은 세대 (배우자와 미혼 자녀 포함)
- 1주택: 국내에 주택 1채 보유 (분양권, 입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함)
- 보유기간: 2년 이상 보유 (2017.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 필수)
취득 시점이 조정대상지역이었다면 나중에 해제되었더라도 거주 요건을 채워야 함.
3. 양도세 비과세 기준 12억
9억 원이었던 기준은 2021.12.08 이후부터 12억 원으로 상향되어, 일정 요건을 채웠다면 현재는 12억 원까지 비과세이다.
- 12억 원 이하: 전액 비과세
- 12억 원 초과: 초과분에 대해 과세
12억 원이 넘는다고 해서 전체 "집값(판매가)"에 세금을 다 내는 게 아니다. 12억 원까지는 비과세 혜택을 받고, 전체 집값 중 12억 원을 뺀 '나머지 비율'만큼만 세금을 계산한다.
- 계산식: 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액
12억 초과분은 장기보유특별공제까지 더해지면 세금이 훨씬 줄어든다.
일시적 2주택 (이사, 결혼, 상속, 부모님 동거봉양)
1. 이사로 인한 2주택
이사를 위해 다른 주택을 취득한 경우 (종전 주택 취득 후, 1년 후에 취득)
2023.01.12부터는 신규 주택 취득 후 3년 이내에만 종전 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
※ 히스토리 확인용: 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역인 경우
- 2018.09.13 이전: 3년 이내 종전 주택 양도
- 2018.09.14~2019.12.16: 2년 이내 종전 주택 양도
- 2019.12.17 이후: 1년 이내 종전 주택 양도 및 신규 주택 전입
- 한 채나 두 채 모두 ❛조정대상지역 외❜일 경우는 3년 이내.
2. 결혼으로 인한 2주택 (5년 → 10년)
정부의 저출생 대책에 따라, 2024년 이후 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례 기간이 5년에서 10년으로 확대되었음.
- 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 비과세
3. 상속으로 인한 2주택
내 집이 있는 상태에서 상속으로 인해 2주택이 된 경우, 상속받은 날로부터 5년 이내에 상속 주택을 먼저 팔면 중과되지 않지만, 5년이 지난 시점에 상속 주택을 일반 주택(내 집)보다 먼저 팔게 되면 다주택자로서 일반 과세(혹은 중과)될 수 있으니 주의가 필요.
※ 동일 세대원(부모님과 같은 집에 살며, 세대 분리가 안된 경우)의 사망으로
상속받은 주택은 상속주택 특례 적용 안됨.
- 내 집(상속받기 전부터 이미 가지고 있던 기존 주택)을 먼저 팔면 비과세
- 상속 주택을 먼저 팔면 과세
4. 부모님 동거봉양으로 인한 2주택
세대 합가일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세.
오늘의 한마디
피할 수 없는 세금, 양도소득세의 기본적인 부분만 정리해봤다. 어렵지 않지?
세법은
늘 변한다. 부동산에 관심이 있다면, 항상 기획재정부나 국토교통부의 보도자료를
찾아보고 최신의 정보를 기억하자.
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| unsplash@nikita shirokov |
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