상가 임대차보호법 핵심 정리 | 10년 계약갱신, 환산보증금 초과, 3기 연체 뜻

상가건물 임대차에서 가장 헷갈리는 부분(계약갱신 10년, 환산보증금 초과 임대차, 3기 차임 연체의 의미, 계약 기간 중 양도양수 등)을 정리해본다.

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unsplash@morris fayman


상가건물 임대차보호법의 핵심 내용

  • 계약갱신요구권: 임차인은 최초 계약을 포함하여 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있다. (계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 가능)
2018년 10월 16일 법 개정 전 체결된 후 갱신 없이 종료된 계약은 5년, 그 이후 신규 체결되거나 갱신된 계약은 최대 10년 적용.
  • 차임 인상 제한: 임대료나 보증금 증액 청구 시 청구 당시 금액의 5%를 초과할 수 없다.
환산보증금 초과 임대차의 경우는 5% 제한이 없음.
  • 환산보증금 기준: 보증금과 (월세 × 100)을 더한 환산보증금 액수에 따라 우선변제권 등 일부 보호 규정의 적용 여부가 달라진다.
    • 서울특별시: 9억 원 이하
    • 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9,000만 원 이하
    • 광역시(과밀억제권역ㆍ군지역ㆍ부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주: 5억 4,000만 원 이하
    • 그 밖의 지역: 3억 7,000만 원 이하
  • 3기 차임 연체 시 해지: 임차인의 월세 연체액이 3기(3개월분)의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있다.
  • 권리금 회수 기회 보호: 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해해서는 안 된다.


조금 풀어서 얘기해볼까?

서울 | 보증금 3억 원, 월세 1,000만 원 | 2022년 12월 31일부터 2026년 12월 30일까지 4년 | 계약했다.
  • 환산보증금 초과 임대차의 경우는?

먼저, 환산보증금은 13억 원 [3억 원 + (1,000만 원 × 100)]으로 임대료 인상 5% 제한이 없다.

  • 계약 기간이 끝나면 임차인은 나가야 하나?

사업이 잘된다면 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다. 처음 계약 시 계약 기간을 길게 잡으려 애쓸 필요 없다.

  • 계약 기간 동안 임대인은 차임을 올릴 수 있나?

임차인은 계약 기간 동안 월세 인상을 못 할 거란 착각은 버려라. 임대인은 계약 체결 또는 증액 후 1년이 지나면 매년 차임 인상을 요구할 수 있다. (단, 환산보증금 기준 범위 내라면 최대 5%까지만 인상 가능)

  • 계약 기간이 끝나기 전, 새로운 임차인에게 양도양수를 하려고 한다면?

만약 2024년 사정이 생겨 새로운 임차인에게 양도양수를 하겠다고 요청하더라도, 임대인은 이를 거절할 수 있다. 임대인 입장에서는 계약 중도 해지 의무가 없을 뿐만 아니라, 추후 권리금으로 인한 명도 문제 등이 발생할 수 있기 때문이다.

  • 3기 차임 연체의 의미는?

단순히 횟수 3번이 아니라, 임차인의 월세 밀린 금액(누적 연체액)이 3개월분 차임액인 3,000만 원에 달하면 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있다. 만약 임차인이 월세를 1,000만 원씩 딱 맞춰 안 내고 600만 원, 400만 원씩 일부만 내며 시간을 끌더라도, 부족한 금액의 누적 합계가 3,000만 원이 되는 순간 해지 사유가 된다. 임대인 입장에서 보증금을 너무 적게 받으면 안 되는 이유이기도 하다.


오늘의 한마디

시세보다 현저히 낮게 체결된 계약을 시세대로 맞추는 과정에 있다. 여기에 5년이 넘는 시간이 걸렸다. 세상에 악성 임대인과 임차인만 있는 건 아니지만 그렇다고 해서 지나친 배려를 해줄 필요는 없다.


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